Můžete vlastnit byt za osm milionů korun a zároveň přemýšlet, jestli si můžete dovolit pečovatelku za několik tisíc měsíčně.
Tenhle paradox potkávám pořád.
Nemovitost bývá největším majetkem seniora. Často je ale zároveň majetkem, ze kterého během svého života nemá prakticky nic kromě samotného bydlení.
A když se začne řešit, co s ní dál, obvykle se objeví jeden ze dvou nápadů:
„Přepíšu ji na děti.“
„Musím ji prodat a odstěhovat se.“
Jenže mezi těmito dvěma krajnostmi existují další možnosti.
Můžete si nemovitost ponechat a využít ji jako zajištění úvěru. Můžete ji předat dětem a zajistit si právo dožití. Nebo ji můžete prodat, získat část její hodnoty v penězích a současně si právně zajistit, že v ní budete dál bydlet.
Každá cesta znamená něco úplně jiného.
A podle mě je chyba vybírat podle názvu produktu. Nejdřív si musíte ujasnit, co vlastně chcete zachovat: vlastnictví, dědictví, nebo svůj domov a finanční svobodu.
Jak získat peníze z nemovitosti a zůstat bydlet doma?
Tohle je ve skutečnosti otázka, kterou většina lidí řeší.
Ne „potřebuji reverzní hypotéku“.
Ne „potřebuji věcné břemeno“.
Ale:
Mám byt nebo dům za několik milionů. Nechci se stěhovat. Dá se jeho hodnota nějak využít?
Ano. Možností je několik a nejsou mezi sebou zaměnitelné.
Pro zjednodušení se podíváme na tři velmi odlišné cesty:
- darování nemovitosti dětem s věcným břemenem dožití,
- reverzní hypotéku nebo jiné úvěrové řešení,
- prodej nemovitosti s právem dožití.
Darovací smlouva s věcným břemenem dožití: co rodič skutečně získá?
„Jednou ten byt stejně bude váš.“
Tohle je možná nejčastější argument pro převod nemovitosti na děti ještě za života.
Rodič byt nebo dům daruje dítěti a současně si zajistí služebnost – lidově věcné břemeno dožití.
Výsledek?
Dítě se stane vlastníkem. Rodič může v nemovitosti dál bydlet v rozsahu, který mu zajišťuje smlouva.
Pokud je vše kvalitně právně připravené, může to být naprosto rozumné řešení.
Jenže je potřeba říct nahlas jednu věc: rodič právě předal svůj největší majetek a nedostal za něj žádné peníze.
A to je v pořádku pouze tehdy, pokud ty peníze pravděpodobně nebude potřebovat.
Kdy může být darování bytu dětem chyba?
Představte si ženu ve věku 76 let.
Vlastní pražský byt v hodnotě osm milionů korun, pobírá důchod a má několik set tisíc korun úspor.
Byt převede na děti a nechá si v něm právo dožití. Bydlení má zajištěné.
Jenže co když za pět let začne potřebovat pravidelnou pomoc doma? Co když bude chtít bezbariérově upravit koupelnu? Co když si bude chtít platit kvalitnější péči, rehabilitace nebo jednoduše žít s větší finanční rezervou?
Její největší majetek už jí nepatří.
Děti jí samozřejmě mohou pomoci. Ale člověk tím část své finanční nezávislosti dobrovolně přesunul na další generaci.
Proto před darováním nemovitosti doporučuji položit jednoduchou otázku: Má rodič vedle nemovitosti dost peněz na dalších deset, patnáct nebo dvacet let života?
Pokud ano, darování může být dobrá volba. Pokud ne, nepovažoval bych automatické přepisování majetku na děti za samozřejmost.
Reverzní hypotéka: jak využít hodnotu nemovitosti a zůstat vlastníkem?
Druhou možností je úvěrové řešení.
Při skutečné reverzní neboli zpětné hypotéce zůstává senior vlastníkem nemovitosti a proti její hodnotě získává peníze.
To může být velká výhoda pro člověka, pro kterého je vlastnictví zásadní.
Jenže peníze nejsou darem. Vzniká dluh.
Proto bych se u jakéhokoli podobného produktu nedíval jen na částku, kterou senior dostane dnes.
Kolik získám dnes?
Kolik bude potřeba jednou splatit?
Úroky, poplatky, délka trvání smlouvy a způsob budoucího vypořádání mohou výslednou ekonomiku zásadně změnit. U úvěrového řešení má smysl ověřit také poskytovatele a aktuální pravidla na webu České národní banky.
Je reverzní hypotéka výhodná?
Může být.
Pokud je pro vás zásadní zůstat vlastníkem domu nebo bytu a podmínky financování jsou rozumné, dává smysl ji do porovnání zahrnout.
Ale položil bych si ještě jednu nepříjemně jednoduchou otázku: Potřebuji skutečně vlastnit nemovitost, nebo potřebuji mít jistotu, že v ní můžu dál žít?
Tyhle dvě věci nejsou stejné. A právě tady přichází třetí možnost.
Jak funguje prodej nemovitosti s věcným břemenem dožití?
Majitel svůj byt nebo dům prodá. Kupující zaplatí dohodnutou kupní cenu.
Současně se ve prospěch původního majitele zřídí služebnost – právo nemovitost dál užívat, typicky až do konce života.
Senior tedy přestane být vlastníkem, ale nemusí se odstěhovat.
A především: peníze, které získal, nejsou úvěrem. Jde o jeho kupní cenu. Nevzniká mu dluh, který bude potřeba později splácet.
Právě tato možnost stojí v centru mé práce ve Zlatém stáří, protože je v Česku podle mé zkušenosti stále překvapivě málo známá.
Reverzní hypotéka vs. prodej s věcným břemenem dožití
Oba modely mohou člověku umožnit získat peníze z nemovitosti a dál bydlet doma. Tím ale jejich podobnost skoro končí.
Otázka | Reverzní hypotéka | Prodej s právem dožití |
Zůstává senior vlastníkem? | Ano | Ne |
Může dál bydlet doma? | Ano, podle podmínek | Ano, podle služebnosti |
Získá peníze? | Ano | Ano |
Vzniká dluh? | Ano | Ne |
Je potřeba budoucí splacení? | Ano | Ne |
Nemovitost může zůstat dědicům? | Ano, ale se závazkem | Ne |
Peníze jsou kupní cenou? | Ne | Ano |
Která varianta je lepší? Bez znalosti konkrétní situace na to nejde poctivě odpovědět.
Darování, reverzní hypotéka, nebo prodej s právem dožití?
Zkusím to říct co nejjednodušeji.
Chcete především zachovat nemovitost dětem?
Pak má smysl přemýšlet o jejím ponechání nebo vhodně připraveném rodinném převodu.
Chcete zůstat vlastníkem, ale potřebujete část peněz z hodnoty domu?
Pak stojí za prověření úvěrová řešení včetně reverzní hypotéky.
Chcete hlavně zůstat doma, získat významnou část hodnoty nemovitosti a nevytvářet nový dluh?
Pak stojí za porovnání prodej s věcným břemenem dožití.
A existuje samozřejmě ještě čtvrtá možnost: nedělat vůbec nic.
Pokud máte dost peněz, kvalitní život a nemovitost chcete jednou předat dětem, není žádný důvod ji jen proto, že existují jiné možnosti, prodávat.
Kolik dostanu za byt s věcným břemenem dožití?
Neexistuje univerzální procento. Tohle je důležité.
Někdy se objevují zjednodušené představy typu: „Je mi osmdesát, takže dostanu 70 % ceny.“ Takto trh nefunguje.
Výsledná hodnota závisí mimo jiné na běžné tržní ceně nemovitosti, věku člověka s právem dožití, počtu oprávněných osob, lokalitě, technickém stavu, rozsahu služebnosti, budoucích nákladech a podmínkách, které přebírá investor.
Proto nejdříve potřebuji vědět, kolik má nemovitost skutečně cenu bez omezení. Teprve potom lze rozumně řešit cenu při právu dožití.
Co musí chránit smlouva o právu dožití?
Tady bych byl velmi opatrný.
Věta „můžete v bytě dožít“ je málo.
Smlouva by měla řešit například, jakou část nemovitosti senior užívá, zahradu, sklep, garáž či parkovací místo, kdo s ním může bydlet, kdo platí energie a jednotlivé opravy, kdo může do nemovitosti vstupovat a za jakých podmínek může služebnost skončit.
Služebnost je potřeba správně sjednat a zapsat do katastru nemovitostí.
Tohle není formalita. Člověk prodává nejhodnotnější majetek a zároveň chce v daném domově možná dalších deset nebo dvacet let žít.
Právní ochrana bydlení proto musí vzniknout dřív než samotný prodej.
Největší chyba? Rozhodovat o nemovitosti jen podle dědictví
Mám děti. A chápu, proč rodiče chtějí něco zanechat další generaci.
Ale jedna věc mi na tom dlouhodobě nesedí.
Člověk celý život pracuje, splácí hypotéku, opravuje dům a vytvoří majetek za několik milionů korun. A potom si v posledních patnácti letech života odmítne zaplatit pomoc doma, kvalitnější péči nebo dovolenou, protože „se přece musí něco nechat dětem“.
To podle mě není automaticky správně.
Nemovitost není jen budoucí dědictví. Je to také majetek člověka, který ji celý život vytvářel.
A má právo vědět, že ji může využít také pro sebe.
Jak poznat, jestli má smysl nemovitost využít?
Začal bych pěti otázkami.
- Kolik peněz skutečně potřebujete?
- Chcete v nemovitosti zůstat celý život?
- Je pro vás důležitější vlastnictví, nebo jistota bydlení?
- Jak důležité je zachovat nemovitost dětem?
- Máte dost jiného majetku na péči, zdraví, opravy a život v dalších letech?
Teprve potom bych řešil konkrétní produkt nebo nabídku. Ne obráceně.
Nejdřív život. Potom nemovitost.
Když se se seniorem bavím o jeho bytě nebo domě, nechci začínat větou: „Pojďme ho prodat.“
Zajímá mě něco jiného.
Jak chcete žít?
Co vám dnes chybí? Čeho se bojíte? Co by vám větší finanční rezerva skutečně přinesla? A co chcete jednou zanechat rodině?
Někdy z toho vyjde, že nejlepší je nic neměnit. Jindy dává smysl rodinný převod. Někdy úvěr. A někdy prodej s právem dožití.
Smyslem Zlatého stáří pro mě není přesvědčovat seniory, aby prodávali své domovy.
Je jím něco jednoduššího:
aby člověk, který vlastní majetek za několik milionů korun, znal své možnosti dřív, než začne žít zbytečně jako chudý milionář.
Pokud řešíte podobnou situaci a chcete si jen nezávazně srovnat možnosti, můžete se mi ozvat. Někdy dvacet minut rozhovoru stačí k tomu, abyste zjistili, že prodej dává smysl. A někdy k tomu, abych vám řekl, že bych na vašem místě neprodával vůbec.
